Miércoles, Abril 8, 2020 - 13:17

LOS EFECTOS DE LAS MEDIDAS ACORDADAS POR EL COVID-19 EN LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE LOCALES DE LOS AYUNTAMIENTOS

Entre las medidas impuestas por el Real Decreto 463/2020 por el cual se declara el estado de alarma para la gestión del Covid-19, se suspende la apertura de los locales destinados a equipamientos culturales, actividades recreativas, actividades de hostelería, pabellones, y muchos de similares que a menudo los Ayuntamientos tienen cedidos en régimen de arrendamiento de local de negocio.

• Estas restricciones sin duda pueden afectar gravemente los arrendatarios de los locales municipales, ante la imposibilidad de explotar el local de negocio por una causa de fuerza mayor.

• El artículo 74 del Reglamento del patrimonio de los entes locales (RPEL) dispone que los efectos del arrendamiento, o cualquier otra forma de cesión de uso, se tienen que regir por las normas de derecho privado que sean de aplicación, atendida la naturaleza patrimonial del bien.

• Ante esta situación, el arrendatario puede exigir una modificación del contrato consistente en una rebaja temporal de la renta pactada, o aun, la suspensión del contrato o su resolución.

• En el derecho civil español existe la cláusula de reequilibrio contractual ante alteraciones imprevisibles, inevitables y de fuerza mayor (“rebus sic stantibus”), creada por la jurisprudencia del Tribunal Supremo, fundada en el principio de buena fe contractual (arts. 7 y 1258 del Código Civil):

“Si las circunstancias que sirvieron de base al contrato hubieren cambiado de forma extraordinaria e imprevisible durante su ejecución de manera que ésta se haya hecho excesivamente onerosa para una de las partes o se haya frustrado el fin del contrato, el contratante al que, atendidas las circunstancias del caso y especialmente la distribución contractual o legal de riesgos, no le sea razonablemente exigible que permanezca sujeto al contrato, podrá pretender su revisión, y si ésta no es posible o no puede imponerse a una de las partes, podrá aquél pedir su resolución.

La pretensión de resolución sólo podrá ser estimada cuando no quepa obtener de la propuesta o propuestas de revisión ofrecidas por cada una de las partes una solución que restaure la reciprocidad de intereses del contrato”

• La mencionada doctrina sin duda resulta también aplicable al arrendamiento de locales municipales donde se ejercen negocios por parte de los locatarios, si be por su aceptación hay que analizar cada caso concreto, y aplicar la normativa específica de procedimiento contenida en el RPEL y en la Ley de Contratos del Sector Público.

ALCALDEALDIA